Spiegazione del fatto: La presenza di muffe non nega, entro certe condizioni, il godimento dell’immobile.

Un immobile per poter essere adibito a privata abitazione, deve garantire che sia esente da vizi e che consenta pertanto ad ogni individuo di vivere la propria quotidianità in maniera qualitativamente idonea. Sia che trattasi di bene di proprietà o dato in locazione, è necessario che l’immobile sia conforme alle aspettative di chi vi abita. L’immobile per poter essere sicuro non deve solamente avere delle buone fondamenta e quindi non presentare pericoli di crollo, ma deve altresì garantire che l’aria circolante presso l’immobile non risulti viziata da muffa.

La muffa sulle pareti, ovvero la presenza di funghi di vario genere che invadono l’immobile, è un problema assai diffuso; sono tanti infatti i casi in cui si presentano delle muffe a causa delle infiltrazioni d’acqua, dovute ad esempio ad una cattiva tubazione o alla mancanza di adeguata permeabilità dell’immobile, divenendo pertanto soggetto a infiltrazioni nei casi di piogge abbondanti e, in generale, soprattutto durante le stagioni quali l’inverno ove le condizioni climatiche sono rigide.

Vivere in un immobile viziato da muffe è un problema di non poco conto dato che le conseguenze sulla salute possono essere molteplici. I funghi infatti possono provocare disturbi di diversa entità quali da semplici irritazioni nasali, emicrania fino a giungere nei casi più gravi a disturbi quali polmonite da ipersensibilità. Quando l’immobile in questione è soggetto al contratto di locazione può sorgere il dubbio circa le modalità di azione per entrambe le parti contrattuali, ovvero chi deve pagare e soprattutto stabilire quali sono le sorti del rapporto contrattuale.

Questo dubbio si è presentato in un caso sorto di recente avente ad oggetto un immobile locato in cui la muffa aveva occupato gran parte delle pareti.

La sospensione unilaterale del canone di locazione è illegittimo

Proprio la massiccia presenza di muffe che avevano invaso l’appartamento e dovute alle infiltrazioni d’acqua, aveva indotto il conduttore dell’immobile a sospendere il pagamento del canone di locazione e a recedere così unilateralmente dal contratto. Tuttavia, a causa di questo mancato adempimento, il locatore aveva citato in giudizio il conduttore presso il Tribunale di Cassino il quale con la sua pronuncia si è resa conforme ad una giurisprudenza ormai consolidata in materia, sostenendo che le muffe non consentono al conduttore di sospendere unilateralmente o di ridurre il canone di locazione previsto da contratto stipulato con la controparte, in quanto le muffe non negherebbero al conduttore il godimento dell’immobile.

Lo stesso Tribunale era già stato investito dalla questione qualche anno prima dal proprietario di un immobile che citava in giudizio il conduttore in quanto, al pari del caso precedente, quest’ultimo aveva unilateralmente deciso di recedere dal contratto. In primo grado il conduttore era stato condannato a corrispondere le sei mensilità dovute, in quanto il termine richiesto dalla legge per il recesso unilaterale è pari a 6 mesi (Trib Cassino sent. n. 453/2000). Il soccombente presentava pertanto ricorso in secondo grado. In tale occasione, la Corte d’Appello aveva ribaltato quanto stabilito dal Tribunale in primo grado, stabilendo pertanto che l’immobile era viziato in una misura tale da giustificare l’azione posta in essere dal conduttore e che pertanto nulla era dovuto al locatore. In altri termini, l’immobile presentava dei vizi tali da pregiudicare lo stato di salute della famiglia del conduttore.

Il locatore, a causa del giudizio a lui sfavorevole in secondo grado, presentava pertanto ricorso in Cassazione per ottenere il pagamento delle sei mensilità, al pari di quanto stabilito dal Tribunale di Cassino in primo grado.

Contrapposte tesi di diritto delle parti L’accusa e la tesi difensiva

INSUFFICIENZA RESPIRATORIA: RICOVERO DEL MINORE IN OSPEDALE

Nel caso di specie, il conduttore aveva dimostrato che l’immobile presentava dei vizi inerenti a delle macchie di muffa provocate dalle continue infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza, a causa di cattivi lavori di permeabilità. Col decorso del tempo queste muffe avevano cagionato dei danni per la salute della propria famiglia; in particolare il resistente aveva allegato, già in secondo grado, il documento che attestava il ricovero del minore in ospedale a causa della insufficienza respiratoria grave, indubbiamente correlata alla presenza dei funghi presso l’immobile.

Tale condizione, secondo il resistente, avrebbe giustificato l’immediato recesso unilaterale dal contratto di locazione, non era possibile, argomenta, attendere il termine semestrale previsto per legge e dare il preavviso al locatore circa la volontà di recedere. Del resto l’ASL già in secondo grado aveva documentato il sopralluogo eseguito presso l’immobile oggetto di giudizio. In tale sede l’ASL attestava effettivamente la pericolosità degli ambienti.

Opposta invece la posizione del ricorrente secondo cui l’eccezione prevista dall’articolo 1460 cod. civ. provocherebbe una mera sospensione delle prestazioni corrispettive, non l’estinzione e che pertanto il conduttore sarebbe stato esonerato dal versare il canone di locazione solo per il tempo necessario a rimuovere il vizio che precludeva il godimento dell’immobile.

Secondo quanto sostenuto pertanto dal ricorrente, non verrebbe meno l’obbligo per il conduttore di versare il canone locativo per le sei mensilità, di cui ne chiedeva la corresponsione, a titolo di mancato congruo preavviso.

Provvedimento del giudice/autorità competente e relativa motivazione Sentenza della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione viene sollecitata pertanto per risolvere una questione molto diffusa in materia di locazione e cioè se la presenza di muffa presso l’immobile locato possa essere tale da giustificare l’applicazione dell’art. 1460 cod. civ. secondo cui una parte, nel caso di specie il conduttore, possa rifiutarsi di rendere la prestazione prevista dal contratto, l’erogazione del canone mensile, se la controparte non adempie contemporaneamente con la prestazione corrispettiva. Valutate le posizioni contrapposte e i giudizi dei gradi precedenti, la Cassazione dopo aver sostenuto che il giudice deve valutare la situazione di fatto presentatosi e che non deve farsi influenzare da eventuali sospensioni o estinzioni dei rapporti posti in essere dalle parti, queste ultime possono invocare l’articolo 1460 cod. civ. ma il giudice deve valutare se nel caso di specie possano esserci le condizioni da giustificare il recesso unilaterale previsto dal codice in maniera eccezionale. La Cassazione, in conformità ai suoi precedenti, ha disposto che nel caso di specie vi erano le condizioni per recedere in via eccezionale dal contratto, in quanto vi era in un’ipotesi prevista dall’art. 1580 cod. civ..

In altri termini  nel caso in  specie era evidente un effettivo pericolo per la salute il quale non consentiva la permanenza presso l’immobile locato, neppure temporaneamente.

La Corte di Cassazione pertanto rigetta, in questi termini e in conformità a quanto stabilito dalla Corte d’Appello, il ricorso presentato dal locatore e lo condanna a versare le spese processuali.

La sentenza merita un commento.

L’applicabilità o meno dell’articolo 1460 cod. civ. dipende dalla gravità delle muffe presenti sull’immobile, le quali solo se molto gravi e tali da rendere impossibile anche il godimento temporaneo del bene, giustificano il recesso unilaterale dal contratto a prestazioni corrispettive, quali appunto la locazione.

La questione spinosa circa la responsabilità a causa delle muffe presenti sull’immobile locato è stata sempre sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione la quale in più occasioni ha mostrato un orientamento univoco ritenendo che tale vizio non esonera il conduttore dal pagamento del canone in quanto l’immobile è pur sempre nella sua disponibilità.

Salvi i casi estremi, il canone va’ ugualmente corrisposto e non può decidere il conduttore di recedere unilateralmente dal contratto senza rispettare i termini prescrittivi di legge, pari a 6 mesi.

La sospensione dell’adempimento da parte del conduttore della propria prestazione definita contrattualmente, è legittima solo se viene a mancare la prestazione corrispettiva, in quanto altrimenti potrebbe riscontrarsi un’alterazione del

cosiddetto sinallagma contrattuale, ovvero uno squilibrio fra le parti. La sospensione della prestazione inoltre non è punita nei casi di buona fede.

Brevissimo cenno a casi di cronaca attinenti

Le muffe anche se si presentano con una certa frequenza, tuttavia non vanno trascurate in quanto possono anche provocare danni gravi che, nel peggiore dei casi, può sfociare in morte. E’ quanto successo ad esempio all’attrice americana Brittany Murphy, la quale fu trovata morta presso la propria abitazione. Inizialmente si parlava, dato anche i trascorsi dell’attrice, di morte provocata da overdose da psicofarmaci o suicidio. In realtà, la morte del marito della stessa sopraggiunta qualche mese dopo presso la stessa abitazione, ha iniziato ad insospettire gli inquirenti i quali pertanto, hanno aperto nuove piste possibili per risolvere il caso.

A causa di queste strane coincidenze, sono state valutate altre ipotesi tra cui la presenza di muffe che avrebbero infestato la loro abitazione. Sebbene questa ipotesi non ebbe riscontro definitivo, il fatto che i coniugi, a distanza di 5 mesi, fossero morti presentando secondo l’autopsia le stesse condizioni, dall’autopsia era emerso infatti che entrambi erano affetti da polmonite, ha fatto pensare che quella delle muffe non fosse una semplice ipotesi ma la pista da percorrere per scoprire la causa dei due decessi.